3.1 維護保養(yǎng)工作主式

　　維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次：

　　日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍，使用的設(shè)備要有專人負責(zé)，并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。

　　定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修，由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。

　　3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制

　　日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進措施并跟進實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。

　　3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點

　　3.3.1 變配電系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常，讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi)，其接線是否牢固，顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。

　　3.3.2 給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。管道是否有滲漏，閥門動作是否靈活、可靠，有無漏水。水泵運行聲音是否正常。

　　3.3.3工空調(diào)系統(tǒng)：對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試，對各個電磁閥門進行開、合測試?？照{(diào)主機運行是否正常，各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常，水管是否滲漏。定期對風(fēng)機盤管、空調(diào)風(fēng)柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。

　　3.3.4 防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后，也要盡快對系統(tǒng)進行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題，立即處理。

　　3.3.5 電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。

　　3.4 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準

　　3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃（表1）

　　3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃（表2）

　　3.4.3 設(shè)備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運作等實際情況，需待CPM正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。

　　4 節(jié)能管理

　　在樓宇設(shè)備的運行成本中，能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。

　　節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面：

　　4.1 工作內(nèi)容

　　4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。

　　4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作。

　　4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。

　　4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳，加強節(jié)能管理工作。

　　4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造，應(yīng)用先進節(jié)能器具，采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。

　　4.2 組織措施

　　4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國家的現(xiàn)行政策，也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容，全體員工務(wù)必十分重視此項工作。

　　4.2.2 加強能源使用的計劃管理，嚴格執(zhí)行CPM下達的各項指標，工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。

　　4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的，都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。

　　4.2.4 控制使用能源的時間，特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。

　　4.2.5 加強設(shè)備管理維修，認真節(jié)約能源，杜絕浪費水、電的情況。

　　4.3 技術(shù)措施

　　4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切，將功率因數(shù)控制在0.95以上。

　　4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù)，應(yīng)根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整，并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間，以提高變壓器的運行效率。

　　4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中，應(yīng)根據(jù)實際負荷的變化，確定冷水機組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù)，提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié)，修改溫度、溫度設(shè)定值，以減少能源消耗；合理調(diào)整新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。

　　4.3.4 照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具，走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān)，保證人走燈滅，避免浪費。

　　4.3.5 給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān)，防止溢水。加強巡視，防止跑水、漏水。

　　5 技術(shù)改造、更新

　　在高層樓宇落成并投入使用后，隨著時間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點：

　　a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制，造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露，有必要進行改造。

　　b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長設(shè)備使用壽命。

　　c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高，樓宇服務(wù)標準的要求也相應(yīng)提高，樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整，設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。

　　設(shè)備改造是技術(shù)性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段：

　　5.1 論證立項

　　選擇改造對象，確定改造目標，根據(jù)設(shè)備實際情況，結(jié)合長遠規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人力、物力、財力，在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案，主要目標是：

　　5.1.1 擴大設(shè)備應(yīng)用范圍

　　5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標

　　5.1.3 提高設(shè)備工作效率

　　5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性

　　5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能

　　5.1.6 降低設(shè)備運行能耗

　　5.2 方案設(shè)計

　　設(shè)備改造成敗及效果如何，關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要，盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗，安排好改造施工和運行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機時間，使改造方案切實可行。

　　5.3 組織實施

　　設(shè)備改造可單獨進行，也可結(jié)合大修理進行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費用，減少停機時間，具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施，但要注意改造質(zhì)量控制，加強現(xiàn)場監(jiān)理，注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外故障危及運行安全。

　　5.4 整理改造技術(shù)資料

　　改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。

　　5.5 驗收移交

　　改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù)，經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標準才算改造完成，才能移交使用單位正式投入使用。

　　5.6 費用來源

　　技術(shù)改造、更新的費用來自每年的"維修基金計劃"撥款。

　　6 技術(shù)資料的收集、管理、使用

　　技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分，是機電設(shè)備管理、運行、維護的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。

　　6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策

　　政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件，這些文件具有法律責(zé)任，設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。

　　6.2 建立技術(shù)檔案

　　各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng)，要有齊全詳細準確的技術(shù)檔案：

　　6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡，一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號，再按編號逐臺登記。

　　6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺帳。

　　6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況，用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。

　　6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

　　6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作

　　我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作：

　　6.3.1 竣工資料

　　6.3.2 運行資料

　　6.3.3 值班記錄

　　6.3.4 大修改造資料

　　6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料

　　6.3.6 設(shè)備故障處理資料

　　6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料

　　6.3.8 檢查、驗收、年審資料

　　6.3.9 計算機軟件及錄像資料