1 維修基金的建立與管理
房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是XX使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。CPM在多的管理實(shí)踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內(nèi)功能不斷完善、增值保值作為重點(diǎn)研究項(xiàng)目，探索成功經(jīng)驗(yàn)。
CPM將參照建設(shè)部、財(cái)政部1998年11月9日頒發(fā)的建住房【1998】213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理法》和長(zhǎng)沙市政府的有關(guān)規(guī)定，收取物業(yè)維修基金，建立物業(yè)維修基金科目。
在維修基金的管理中，CPM實(shí)行房屋本體和共用設(shè)施維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由CPM負(fù)責(zé)定期向XX業(yè)主委員會(huì)書面匯報(bào)項(xiàng)目執(zhí)行情況，努力使維修基金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和共用設(shè)施始終完好、運(yùn)轉(zhuǎn)正常。
2 房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。
共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍：XX廣場(chǎng)道路及停車場(chǎng)、地下車庫(kù)、人防通道、自行車庫(kù)、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。
3 房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作
房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作將按制度（見4及5）有計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施，屬日常維護(hù)的其費(fèi)用由管理處日常物業(yè)管理費(fèi)中支出，屬大中修、改造項(xiàng)目的報(bào)請(qǐng)XX業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支出。按建設(shè)部、財(cái)務(wù)部及長(zhǎng)沙市有關(guān)法規(guī)精神，結(jié)合CPM多年來(lái)在物業(yè)"房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金"使用管理的成功經(jīng)驗(yàn)，建議XX基金的使用和審批采用以下方案。
3.1 管理處每年年末向XX業(yè)主委員會(huì)作出本年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況的總結(jié)，并提出下一年度計(jì)劃。經(jīng)XX業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后由管理處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中支出。堅(jiān)持?？顚Ｓ?，接受XX業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、查詢。
圖1 年度維修保養(yǎng)計(jì)劃運(yùn)作程序結(jié)構(gòu)程序圖
3.2 特殊情況下，緊急搶修項(xiàng)目是為了確保XX工作人員正常工人不受影響和人身安全、財(cái)產(chǎn)安全免受威脅而緊急實(shí)施的，管理處在搶修項(xiàng)目實(shí)施后立即報(bào)XX業(yè)主委員會(huì)（有可能的盡量在實(shí)施前通報(bào)），費(fèi)用從相應(yīng)的維修基金中支出。每半年向XX業(yè)主委員會(huì)匯總結(jié)算。
圖2 緊急搶修程序圖
4 房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期
CPM根據(jù)長(zhǎng)沙市房屋本體共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備維修基金有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合XX房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用年限，制訂出房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。
4.1 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)周期。（表1）
4.2 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。（表2）
5 房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)
5.1 房屋本體共用部位維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)
5.1.1 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（表3）
5.1.2 房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（表4）
5.1.3 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果（表5）
5.1.4 房屋本體共用部位日常檢查表（表6）
5.2 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)
5.2.1 共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案（表7）
5.2.2 共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果（表8）
5.2.3 共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案（表9）
5.2.4 共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果（表10）
5.2.5 共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表（表11）
共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案????????? 表7
序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案
1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部維按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。
2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書實(shí)施。 柱頭燈 藏地?zé)?/p>
3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)程實(shí)施。
雨水井 污水井 化糞池 閥門井
4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。管理部安排綠化補(bǔ)種、園藝維修。
5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部組織實(shí)施。
給排水設(shè) 6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施
消防栓、噴淋系統(tǒng) 疏散指示
7給排水管道管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 閥門
8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 警示牌
9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 大門 圍墻
共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果? 表8
序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃日常維修實(shí)施效果
1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙⑴路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
?、迫诵械冷佋O(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上
2室外照明高柱燈⑴電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；
?、茻艟呤┕ぜ夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)99%以上?！≈^燈 藏地?zé)?/p>
3溝渠池井雨水口⑴井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；
⑵化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞；
⑶井蓋上標(biāo)志清晰。⑴井蓋完好率達(dá)100%，標(biāo)志清晰；
?、茻o(wú)缺損，少污積；
⑶無(wú)堵塞。
雨水井 污水井 化糞池 閥門井
4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。⑴綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；
?、茍@藝完好率達(dá)95%以上；
?、蔷G化及時(shí)補(bǔ)種，覆蓋率達(dá)99%以上。
5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備⑴變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；
?、平o排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；
⑶空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。無(wú)故障停水停電， 設(shè)備正常安全運(yùn)行
給排水設(shè)備 空調(diào)設(shè)備
6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)
消防栓、噴淋系統(tǒng)⑴給排水管道施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；
?、葡涝O(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。⑴消防設(shè)施正常有效；
?、旗`敏準(zhǔn)確報(bào)警?！∈枭⒅甘?/p>
7給排水管道管道給排水管道維護(hù)規(guī)程。管道通暢，無(wú)滲漏?！￠y門
8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌⑴標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污積，破損；
?、瓢卜爬喂?。⑴標(biāo)志設(shè)施完好率100%；
?、茦?biāo)志無(wú)損壞?！【九?/p>
9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站⑴無(wú)破損；
⑴無(wú)脫落；
⑶外觀良好。⑴確保圍墻的完好；
⑵確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。
圍墻大門
共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案 表9
序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案
1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙⑴每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。
?、坡访娣旅娣e應(yīng)控制在每年1‰以內(nèi)，其它控制每年5‰以內(nèi)，逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關(guān)施工單位實(shí)施。
2室外照明高柱燈⑴燈桿每年刷漆一次；
?、泼吭虑鍧崯艟咭淮?；
⑶每季檢修線路一遍；
?、葘?duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。
柱頭燈 藏地?zé)?/p>
3溝渠池井雨水口⑴化糞池每半年清理一次；
?、凭w板每年刷一次漆，防止銹蝕；
⑶每季度清理井內(nèi)雜物一次；
?、让磕耆婢S修完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。
雨水井 污水井 化糞池 閥門井
4園林綠地綠化⑴春、夏季各補(bǔ)換3%~6%綠地一次，樹木春夏各補(bǔ)一次，每次3%；
?、苹久堪朐滦藜粢淮?；
?、遣萜好吭滦藜粢淮危?/p>
⑷喬木每月修剪一次；
?、筛鶕?jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺。由管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。
5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備⑴每周檢查控制設(shè)備一次；
?、泼考緳z查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件件完好情況；
?、敲磕瓯ｐB(yǎng)水泵一次；
?、瓤照{(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)一次。由工程部組織實(shí)施。
給排水設(shè)備 空調(diào)系統(tǒng)
6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次
?、葡浪堪肽昱乓淮嗡?，檢修一次；
⑶消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動(dòng)測(cè)試一次。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 消防栓、噴淋系統(tǒng) 疏散指示
7給排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆；
?、泼磕隀z測(cè)一次管道固定碼；
?、敲堪肽昃S護(hù)一次閥門；。由工程部負(fù)責(zé)維修?！￠y門
8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌⑴每月清潔標(biāo)識(shí)一次，并對(duì)標(biāo)識(shí)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次
⑵每年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次；
?、敲?年更換一次。由工程部組織實(shí)施。 警示牌
9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站⑴每年刷油漆一遍；
⑵每季度檢查排水溝通暢情況；
?、敲考径葯z查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。
圍墻 大門
共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果? 表10
序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃日常維修實(shí)施效果
1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙⑴路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
⑵人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。使局部損壞嚴(yán)重路面通過(guò)翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。
2室外照明高柱燈
?、艧艟呤┕ぜ夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)。⑴實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀；
⑵照明系統(tǒng)正常有效啟用；
?、钦彰髟O(shè)施線路完好率達(dá)99%以上。
柱頭燈 藏地?zé)?/p>
3溝渠池
井雨水口⑴化糞池清理作業(yè)規(guī)程；
⑵井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；
?、懦貎?nèi)、井內(nèi)沉積物及時(shí)清理，出口暢順；
⑵井蓋正常使用，密合；
?、橇魉〞常瑹o(wú)堵塞?！∮晁∥鬯』S池 閥門井
4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊。
5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。⑴無(wú)故障
⑵空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常。
給排水設(shè)備 空調(diào)系統(tǒng)
6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)
消防栓、噴淋系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。⑴設(shè)施正常有效使用；
⑵外觀完好，標(biāo)識(shí)清楚；
?、庆`敏、準(zhǔn)確報(bào)警?！∈枭⒅甘?/p>
7給排水管道管道給排水管道維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。⑴管道通暢，無(wú)滲漏；
?、崎y門靈活、不漏水?！￠y門
8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌XX標(biāo)識(shí)、樓層標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。⑴標(biāo)識(shí)清潔美觀；
?、瓢卜欧€(wěn)固；
⑶標(biāo)識(shí)清晰。 警示牌
9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站及圍墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。⑴設(shè)施安全正常使用；
?、仆旰妹烙^?！鷫Α〈箝T
?
