1目的

　　確保及時更新、改造、維護維修公共設(shè)施，保證其適時適量增容和正常運行。

　　2.適用范圍

　　適用于各管理處管理的公共設(shè)施的改造及維護維修。

　　3.職責

　　3.1總經(jīng)理負責審批《年度公共設(shè)施改造及維護維修工作計劃》。

　　3.2管理處主任負責組織有關(guān)人員評估公共設(shè)施改造及維護維修的必要性和可行性。

　　3.3分管主管負責監(jiān)控和驗收公共設(shè)施改造及維護維修工作質(zhì)量。

　　4.程序

　　4.1定義

　　4.1.1公共設(shè)施的搶修：是指損壞的公共設(shè)施，已經(jīng)嚴重影響到業(yè)戶的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活，必須對其即時進行的維修。

　　4.1.2外委：指委托工程部以外的單位進行的改造及維護維修。

　　4.1.3內(nèi)委：指委托工程部進行的改造及維護維修。

　　4.1.4自修：指管理處維修人員自行進行的改造及維護維修。

　　4.2小區(qū)公共設(shè)施的確認

　　《公共設(shè)施一覽表》由管理處主任指定人員制作，小區(qū)公共設(shè)施可包括如下內(nèi)容：

　　a.供電、供水設(shè)施：包括變配電所、應(yīng)急（備用）發(fā)電機、地下水池、天面天池等。

　　b.路燈、公共通道燈、草地燈、射燈、地下車庫照明燈。

　　c.區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施，包括養(yǎng)魚池、噴泉水池、瀑布（含控制裝置）、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。

　　d.消防設(shè)施，包括室內(nèi)、外消火栓、消防噴淋、消防報警裝置等。

　　e.公共天線、公共電信線路、電話DP箱、有線電視接線箱。

　　f.衛(wèi)生設(shè)施，包括垃圾桶、果皮箱、化糞池。

　　g.公共防盜設(shè)施，包括對講報警系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、治安崗?fù)ぁ?/p>

　　h.道路及道路設(shè)施，包括路面、汽車道閘。

　　i.停車場及設(shè)施，包括自行車、摩托車停車場、地面停車場、地下停車場（含排水泵及自動控制裝置）、道路標識系統(tǒng)。

　　j.電梯（含機房）、大堂空調(diào)、大堂設(shè)施。

　　k.其他公共設(shè)施，包括燃氣管道及閥門、雨水、污水、井蓋、草地噴灌、電表箱、水表箱、區(qū)內(nèi)標識、天面隔熱層。

　　4.3年度公共設(shè)施改造及維護維修計劃（以下簡稱年度計劃）的制定

　　4.3.1每年12月30日前管理處主任組織相關(guān)分管主管根據(jù)公共設(shè)施運行情況、日常的巡視檢查情況、定期保養(yǎng)情況、維修情況以及相關(guān)法律法規(guī)的要求評估公共設(shè)施改造、維護維修的必要性和可行性，并擬制下年度公共設(shè)施改造、維護維修計劃報總經(jīng)理審批。提出該計劃時可考慮如下內(nèi)容：

　　a.需要增加的公共設(shè)施。

　　b.需要更新、改造的公共設(shè)施。

　　c.需要增容的公共設(shè)施。

　　d.需要進行維護維修的公共設(shè)施。

　　e.進行增加、更新、改造、增容及維護維修的時間和周期。

　　f.其他有關(guān)事項。

　　4.3.2總經(jīng)理在次年1月30日前審批完畢年度計劃。必要時，總經(jīng)理可組織有關(guān)專業(yè)人員討論年度計劃。

　　4.4年度計劃的實施

　　4.4.1總經(jīng)理批準的年度計劃由管理處主任安排分管主管實施，因環(huán)境變化而引起的年度計劃中公共設(shè)施改造、維修項目變更時亦需經(jīng)總經(jīng)理審批。

　　4.4.2各分管主管實施年度計劃時，應(yīng)注意以下幾點：

　　a.按計劃規(guī)定的時間和周期開工、完工。

　　b.外委項目和原材料的采購，應(yīng)按《供方評審及控制程序》、《采購及分包控制程序》進行。

　　c.一般情況下的維修工作由管理處安排自修，在管理處不能自修或涉及項目工程量大、技術(shù)難度高的由管理處主任決定委托工程部維修，對外委托項目應(yīng)通過工程部認可后，方可委托外修或委托工程部代理委托并進行項目監(jiān)理(注：分公司可直接外委，外委項目由分公司負責人認可)。

　　d.對委托工程部維修的項目應(yīng)向工程部提交《工程部維修委托單》，對于預(yù)算價格超過500元的項目還需提交《工程立項呈批表》報工程部認可，呈總經(jīng)理審批。

　　e.管理處自修的項目需填寫《維修單》報管理處主任審批。

　　f..對于預(yù)算價超過500元的自修、外委項目，需提交《工程立項呈批表》交總經(jīng)理審批。（說明：分公司的由分公司負責人審批）

　　g.施工用水、用電和開挖、占用公共用地（道路）時，須負責辦理報批手續(xù)。

　　h.對施工過程進行監(jiān)控。

　　i.遇有疑難問題，及時報告管理處主任。

　　j.按設(shè)計和合同規(guī)定的質(zhì)量要求進行竣工驗收，做好驗收記錄。

　　4.5計劃外改造、維修（含搶修）項目

　　4.5.1根據(jù)日常巡視檢查、業(yè)戶投訴記錄、業(yè)戶訪問記錄等情況分析提出的改造、維修項目按條款4.4.2相關(guān)規(guī)定辦理。

　　4.5.2 內(nèi)、外委項目的評審按《服務(wù)要求確定及評審程序》有關(guān)規(guī)定辦理。

　　4.5.3內(nèi)、外委項目施工過程監(jiān)控

　　4.5.3.1管理處應(yīng)嚴格按照簽定的協(xié)議或合同條款監(jiān)控受托方施工，對不符合協(xié)議或合同條款的施工及時提請受托方整改，直至符合要求。

　　4.5.3.2對施工項目，管理處分管主管每天至少巡視一次，對重要改造、維修項目應(yīng)適當加巡視頻率，巡視檢查情況記錄于相應(yīng)的巡視檢查記錄表上。

　　4.5.4對施工完畢的工程由管理處按設(shè)計和合同規(guī)定的質(zhì)量要求進行竣工驗收，并做好驗收記錄。

　　4.5.5公共設(shè)施的搶修

　　4.5.5.1管理處主任當班時，由主任組織實施搶修；管理處主任不在時，由分管主管組織實施搶修。

　　4.5.5.2必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。

　　4.5.5.3管理處所有人力、財力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。

　　4.5.5.4搶修完畢，管理處主任應(yīng)向總經(jīng)理報告搶修情況，包括：

　　a.事故原因；

　　b.損失情況；

　　c.搶修結(jié)果；

　　d.搶修費用；

　　e.糾正和預(yù)防措施。

　　4.6除搶修外，公共設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，由分管主管書面通知并監(jiān)督施工單位處理。

　　4.7 注意事項

　　4.7.1對于涉及高空、明火、帶電作業(yè)的情況，施工方案必須明確安全保障措施，分管主管在施工前應(yīng)協(xié)同施工單位對施工的安全措施進行評估，在確保措施具有安全有效的情況下方可動工，否則，管理處應(yīng)拒絕施工單位施工。

　　4.7.2在施工過程中，分管主管應(yīng)加強巡視檢查，特別是涉及工程的質(zhì)量和安全方面應(yīng)予特別巡視，檢查記錄在相應(yīng)的巡視檢查記錄表。

　　5.記錄

　　5.1最新的《年度公共設(shè)施改造及維護維修工作計劃》和《公共設(shè)施一覽表》由部門兼職資料員保存。

　　5.2《維修單》和《工程立項呈批表》由部門兼職資料員保存二年。

　　6.附件

　　6.1 《公共設(shè)施一覽表》

　　6.2 《工程立項呈批表 》

　　6.3 《年度公共設(shè)施改造及維護維修工作計劃》
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