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物業(yè)管理安全注意事項

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物業(yè)管理安全注意義務(wù)
題綱：
安全注意義務(wù)—從合同法到侵權(quán)行為法
一般安全注意義務(wù)的理論
安全保障義務(wù)的法律規(guī)定
管理服務(wù)的安全注意義務(wù)范圍
違反義務(wù)的“四個方面”和“兩種責(zé)任類型”

備注：1
物業(yè)管理的安全注意義務(wù)也就是經(jīng)營者的安全保障義務(wù)，由于這個義務(wù)決定管理過程中出現(xiàn)的人身損害需要承擔(dān)責(zé)任。
備注：2
安全注意義務(wù)=安全保障義務(wù)（法律的表述）
通常表述為“安全注意義務(wù)”的原因：
物業(yè)服務(wù)主要是管理過程的安全注意
保障人身安全是物管行業(yè)忌諱
安全注意義務(wù)理論是安全保障義務(wù)法理基礎(chǔ)

備注：3
一、安全注意義務(wù)          —從合同法到侵權(quán)行為法
備注：4
人身損害賠償糾紛的法律訴訟可分為：
 違約之訴 
 侵權(quán)之訴

備注：5
“違約之訴”法律適用是《合同法》，違約責(zé)任是合同義務(wù)人違反合同義務(wù)的法律后果。
“侵權(quán)之訴”法律適用是《侵權(quán)行為法》侵權(quán)責(zé)任是行為人違反一般性義務(wù)（侵害絕對權(quán)，如財產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)）的法律后果。
備注：6
2002年，提交全國人大的《中華人民共和國民法（草案）》第八編《侵權(quán)責(zé)任法》    表明：《侵權(quán)行為法》立法程序剛剛啟動
備注：7
案例一  “銀河賓館案”
一女入住銀河賓館被殺，死者父母認為銀河賓館嚴(yán)重失職，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任， 1999年向法院起訴，索賠133萬余元。
一審判決，認定賓館與死者之間建立的是合同關(guān)系。賓館未能兌現(xiàn)作出的“24小時的保安巡視，確保您的人身安全”的承諾，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故酌情判令被告賠償原告人民幣８萬元。
二審法院認為，賓館未履行對王某的安全保護義務(wù)，自應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王某之死是兇手所為。銀河賓館的不作為僅僅是為兇手作案提供了條件，這種條件與王某之死沒有必然的因果關(guān)系，銀河賓館依法只對其在訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，銀河賓館不負有侵權(quán)責(zé)任。

備注：8
案例二  筆架山莊案
98年筆架山莊業(yè)主被害，2001年家屬向法院起訴，以物業(yè)公司侵權(quán)提出索賠139.36萬元。改為訴作為違約，索賠42.85萬元
一審判決，認定根據(jù)物業(yè)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣，避免住戶人身、財產(chǎn)受到侵害，成為此類合同的附隨義務(wù)。物業(yè)公司沒有全面、認真的履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。承擔(dān)的賠償責(zé)任不應(yīng)當(dāng)超過其訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到違約的損失，違約賠償酌情定為10萬元。
備注：9
案例二  筆架山莊案
二審判決，合同的約定、法規(guī)的規(guī)定均明確排除上訴人對住宅區(qū)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務(wù)。如果合同當(dāng)事人以合同形式明確排除或有關(guān)法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務(wù)不含某項內(nèi)容，則不應(yīng)當(dāng)將該內(nèi)容作為合同的附隨義務(wù)。若視為附隨義務(wù)，該附隨義務(wù)的責(zé)任比物業(yè)合同中的主義務(wù)責(zé)任還重大，違背了合同的誠信等價原則。撤消原判。

備注：10
這兩個案共同的特點：
1、把安全保障義務(wù)作為合同約定義務(wù)，追究違約責(zé)任。
2、訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、合同義務(wù)應(yīng)但當(dāng)符合合同的誠信等價原則。
4、將從“侵權(quán)之訴”改為“違約之訴”。
備注：11
最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件 適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]20號）
從事經(jīng)營活動或者其他社會活動的人負有對相關(guān)公眾在合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)
【發(fā)布日期】2003-12-28
 【生效日期】2004-05-01
備注：12
最高人民法院的《司法解釋》出臺后，安全保障義務(wù)實際上成為法定義務(wù)。未履行義務(wù)的不作為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
人身損害賠償從“違約之訴”轉(zhuǎn)到“侵權(quán)之訴”。

備注：13
侵權(quán)責(zé)任的賠償金（第十七條）　
醫(yī)療和誤工費用，包括醫(yī)療費、誤工費、護理費、交通費、住宿費、住院伙食補助費、必要的營養(yǎng)費。?
傷殘賠償費用，包括殘疾賠償金、殘疾輔助器具費、被扶養(yǎng)人生活費，以及因康復(fù)護理、繼續(xù)治療實際發(fā)生的必要的康復(fù)費、護理費、后續(xù)治療費。
死亡賠償費用，包括搶救醫(yī)療費賠償喪葬費、被扶養(yǎng)人生活費、死亡補償費以及受害人親屬辦理喪葬事宜支出的交通費、住宿費和誤工損失等其他合理費用。

備注：14
侵權(quán)責(zé)任歸責(zé)原則
過錯責(zé)任原則
無過錯責(zé)任原則
（過錯責(zé)任推定原則）
公平原則
備注：15
二、一般安全注意義務(wù)的理論
備注：16
“冤有頭、債有主” 傳統(tǒng)觀念
這句俗語簡潔而直接地反映了傳統(tǒng)權(quán)利保護觀的內(nèi)涵，這種觀念認為:損害應(yīng)由侵害行為的實施者來承擔(dān)，這是天經(jīng)地義的道理；而與損害事實發(fā)生有關(guān)的其他人、事只不過是偶然存在的因素，沒有必要在模糊的事實關(guān)系中再去尋找是否還存在其他的責(zé)任人。

備注：17
傳統(tǒng)的民法理論
以下三種不作為行為承擔(dān)侵權(quán)行為責(zé)任:
依法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為而不作為;（違法）
依契約約定應(yīng)當(dāng)作為而不作為;（違約）
因先危險行為發(fā)生防范危險的作為義務(wù)而不作為。（危險行為）

備注：18
一般安全注意義務(wù)的要求：
            從事交易或者社會活動，肇致形成或者持續(xù)特定危險源的，應(yīng)當(dāng)采取必要安全措施，以保護他人免受損害。違反此項一般安全注意義務(wù)要求導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生，雖無法律明確規(guī)定的作為義務(wù)或者合同約定的作為義務(wù)，安全注意義務(wù)人仍應(yīng)當(dāng)為自己的不作為行為承擔(dān)民事責(zé)任。

備注：19
一般安全注意義務(wù)要求主要的類型:
先行為肇致危險的防范義務(wù)，如駕車撞人，縱無過失亦應(yīng)將傷者送醫(yī)救治;挖掘水溝，應(yīng)為加蓋或采其他必要措施。
開啟或者維持某種交通或交往的危險防范義務(wù)，如寺廟佛塔樓梯有缺陷，應(yīng)為必要警告或照明;在自家庭院舉辦酒會，應(yīng)防范腐朽老樹壓傷賓客。
因從事一定營業(yè)或職業(yè)而承擔(dān)防范危險的義務(wù)。如經(jīng)營旅館飯店，應(yīng)注意清除樓梯油漬，維護電梯安全，照明通往停車場的道路，防止發(fā)生危險等。

備注：20
三、安全保障義務(wù)的法律規(guī)定
備注：21
《消費者權(quán)益保護法》
第十八條  經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。對可能危及人身、財產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。

備注：22
《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》
        第六條　從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
           因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。
備注：23
《解釋》中只列舉“住宿、餐飲、娛樂”三個行業(yè)，但后面一個“等”字把從事經(jīng)營活動的經(jīng)營者和其他社會活動的組織者都概括進去，成為承擔(dān)義務(wù)的主體。
          在無法確認侵權(quán)人或者侵權(quán)人沒有能力承擔(dān)賠償責(zé)任的情況下，旅館、銀行、列車的所有者或者經(jīng)營者盡到保護義務(wù)的，不承擔(dān)責(zé)任；未盡到保護義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任。
          ——侵權(quán)責(zé)任法（草案）第六十五條 
                                    
備注：24
對侵權(quán)損害賠償規(guī)則體系的完善具有重大意義
備注：25
承擔(dān)安全保障義務(wù)的法理依據(jù)：
收益與風(fēng)險相一致的原則；
危險控制理論；
從經(jīng)濟學(xué)角度來看，由經(jīng)營者承擔(dān)安全保障義務(wù)更加具有經(jīng)濟性；
從社會學(xué)角度看，根據(jù)現(xiàn)代公司法社會責(zé)任理論，經(jīng)營者是強勢群體，應(yīng)盡到安全保障這一社會義務(wù)；
從世界立法思潮來看，讓經(jīng)營者承擔(dān)安全保障義務(wù)是符合世界立法思想潮流的

備注：26
經(jīng)營者安全保障義務(wù)的性質(zhì)：
(一)以法定義務(wù)為基礎(chǔ)
     經(jīng)營者的安全保障義是法律上的基本義務(wù)，只是對經(jīng)營者的最低的要求,它有一定的限度和范圍。經(jīng)營者單方面承諾自己的義務(wù)高于法定義務(wù)而為相對人默示接受者,應(yīng)當(dāng)認為存在相應(yīng)的合同約定。
(二)以積極作為義務(wù)為原則
   消極不作為行為往往構(gòu)成對其安全保障義務(wù)的違反。負有積極作為義務(wù)但不積極作為而致人損害者,謂之消極加害行為。
        既違反法定義務(wù)又違反約定義務(wù),出現(xiàn)責(zé)任競合的情況，受害者有選擇的權(quán)利。
備注：27
社會活動組織者
   應(yīng)當(dāng)注意《解釋》還加入了“其他社會活動”，一般把這個解釋為組織者，這種社會活動也包括先行為這種類型，因為我們所理解的一般社會活動注意義務(wù)是把所有這些類型包括在內(nèi)，社會活動組織者也是承擔(dān)義務(wù)的主體。
備注：28
案例三  “驢友”死亡事件索賠案
陳某在網(wǎng)上發(fā)帖人組織自助游，一次每人60元的AA制活動，因為遭遇山洪暴發(fā)不幸遇難的受害者家屬，向12名自助游組織者和同伴索賠35萬元。
法院一審判決認為，發(fā)帖人陳某、死者以及其他１１名“驢友”都負有不同程度的責(zé)任。判發(fā)帖人承擔(dān)６０％的責(zé)任，死者和其他"驢友"分別承擔(dān)２５％和１５％的責(zé)任。旅伴必須集體 家屬賠償21萬元，其中發(fā)帖人要承擔(dān)１６萬余元賠償。
備注：29
四、管理服務(wù)的安全注意義務(wù)范圍
備注：30
   安全注意義務(wù)范圍與物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和事項有關(guān)，       一般是 共用部位、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備維護管理，綠地養(yǎng)護，車輛停放、秩序維護和安全防范。       有些還包括會所、文體活動設(shè)施等。
備注：31
  物業(yè)管理的場地設(shè)施，具有“準(zhǔn)公共場所”，即面向是非特定的使用人。對安全防范標(biāo)準(zhǔn)要比一般家居安全高。而且公共場所的特殊侵權(quán)責(zé)任訴訟中的要承擔(dān)無過錯責(zé)任。

備注：32
       第十六條　下列情形，適用民法通則第一百二十六條的規(guī)定，由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外：
     （一）道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護、管理瑕疵致人損害的；
     （二）堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；
    （三）樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的。
      前款第(一)項情形，因設(shè)計、施工缺陷造成損害的，由所有人、管理人與設(shè)計、施工者承擔(dān)連帶責(zé)任。

備注：33
民法通則：
第一百二十五條  在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
第一百二十六條  建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

備注：34
案例四  不特定人使用場所認定為 “公共場所”
原告去某公司辦事后出來，時逢被告正在對其該層進行二次裝修施工。通道地磚下落打磨墻壁的滑石粉，沒有任何的警示標(biāo)志，導(dǎo)致原告滑倒受傷提出賠償。
一審法院認為，本裝修地點自己所有的房屋，其不同于一般意義上的公共場所、通道。原告未謹(jǐn)慎造成摔倒，其責(zé)任不在于被告，駁回的訴訟請求。

備注：35
二審法院認為。該樓層出租給被上訴人等單位從事經(jīng)營活動。大樓及該樓層并沒有禁止人員進出和通行的規(guī)定，且租賃房屋從事經(jīng)營活動，其經(jīng)營場所必然會有工作人員以及客戶等人員出入，該樓走廊也是提供給公眾通行的，應(yīng)該屬于公共場所。被上訴人辯稱走廊不是公共場所的理由不能成立。
   被上訴人在該公共場所進行裝修，應(yīng)當(dāng)采取充分的安全保障措施并設(shè)置明顯的警示標(biāo)志。沒有證據(jù)證明警示牌是在事發(fā)前由被上訴人。因此，對被上訴人認為警示牌系由其在事發(fā)前設(shè)置的主張，不予采信。被上訴人在公共通道內(nèi)施工，沒有盡到足夠的安全防范責(zé)任，對此存在過錯，應(yīng)當(dāng)對上訴人受到的損害承擔(dān)主要責(zé)任。上訴人作為具有完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)有在施工現(xiàn)場小心謹(jǐn)慎的意識，因未足夠謹(jǐn)慎造成受傷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要責(zé)任。由被上訴人負擔(dān)70%，其余30%由上訴人自行負擔(dān)
備注：36
     XXXX(事情)出現(xiàn)，被告應(yīng)當(dāng)做XXXXX.但被告不采取任何措施，未盡到“善良管理人”的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
備注：37
“善良管理人”之注意
在我國民法中沒有“善良管理人”的規(guī)定。何謂“善良管理人”的注意?從經(jīng)濟學(xué)角度看，無非是理性經(jīng)濟人概念的翻版。
從法律上看，“善良管理人”之注意來源于羅馬法，他要求行為人管理他人事務(wù)，不是站在一般普通人的立場上，而是要站在一個有相當(dāng)知識經(jīng)驗人的立場上的注意義務(wù)。這種“善良管理人”所承擔(dān)的義務(wù)要求比較高，它不以行為人的主觀意志為標(biāo)準(zhǔn)，而以客觀上應(yīng)不應(yīng)注意為標(biāo)準(zhǔn)。
備注：38
管理服務(wù)者有義務(wù)主動作為以下：
在與自己有責(zé)任的領(lǐng)域內(nèi)檢查發(fā)現(xiàn)危險源；
及時排除危險源；
排除不了的，設(shè)置障礙隔離危險源；
無法排除的，也無法隔離，采取措施降低危險性。
設(shè)立危險警示標(biāo)識。

備注：39
物業(yè)公司管理的場地設(shè)施，除了開放給業(yè)主或其他人使用的外，還有部分是不開放區(qū)域。如配電房、機房、封閉的天臺。如存在疏于管理發(fā)生人身損害，也要承擔(dān)責(zé)任，特別是未成年的傷害。
備注：40
案例五 管理庫房未鎖，油漆罐被小孩拿出點著造成傷害，物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任
備注：41
案例六 天臺門未鎖好，小孩進入從玻璃采光井摔下受傷，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任
備注：42
五、違反義務(wù)的“四個方面”和“兩種責(zé)任類型”
備注：43
違反安全保障義務(wù)的“四個方面”：
設(shè)施設(shè)備未盡安全保障義務(wù)
管理服務(wù)未盡安全注意義務(wù)
防范制止第三者侵權(quán)未盡安全保障義務(wù)
對兒童未盡安全保障義務(wù)。

備注：44
案例七 “超市墜落案”（設(shè)施安全）       超市室內(nèi)裝修人工草坪使用石膏構(gòu)成一種“先危險行為”。
備注：45
案例八  措施不當(dāng)、管理不善
某小區(qū)內(nèi)檔風(fēng)架被大風(fēng)刮倒后砸在一輛小客車后車窗處，橫臥于小區(qū)道路上。小區(qū)保安發(fā)現(xiàn)后，在小客車一側(cè)放置了兩個警示筒予以警示。一位患有高度近的業(yè)主途徑此處被檔風(fēng)架絆倒，造成十級傷殘，將物業(yè)公司告上法庭，雖然物業(yè)公司在檔風(fēng)架倒塌后設(shè)置了警示筒，但警示筒設(shè)置的位置與被刮倒的檔風(fēng)架有一定距離，未能起到足夠的警示作用，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)采取措施不當(dāng)、管理不善的責(zé)任，賠償原告部分經(jīng)濟損失。原告在行走中未注意到障礙物，故對其摔傷的后果亦應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
備注：46
案例九 第三者侵權(quán)未盡安全保障義務(wù)
“東?；▓@索賠案”
“信托花園索賠案” 。
備注：47
案例十    未盡兒童安全保障義務(wù)
推玩玻璃門，頑童被砸傷，銀行因未在門上貼警示標(biāo)志有責(zé)任，原、被告責(zé)任七三開
備注：48
《解釋》規(guī)定了經(jīng)營者安全保障義務(wù)的兩種責(zé)任類型：
直接責(zé)任。
補充責(zé)任。

備注：49
一、直接責(zé)任。
構(gòu)成要件：
經(jīng)營者從事經(jīng)營活動引起正當(dāng)信賴，例如信賴其環(huán)境設(shè)施的正常利用符合安全性要求。
損害發(fā)生于經(jīng)營者的危險控制范圍。
對發(fā)生損害的潛在危險經(jīng)營者能夠合理予以控制。
損害結(jié)果的發(fā)生沒有第三者責(zé)任的介入。
備注：50
二、補充責(zé)任。
構(gòu)成要件:
第三人侵權(quán)是損害結(jié)果發(fā)生的直接原因。
對第三人的侵權(quán)未盡必要的防范和合理控制義務(wù)，即不作為。
第三人侵權(quán)與經(jīng)營者未盡安全保障義務(wù)發(fā)生原因競合;此種原因競合系作為行為與不作為行為的原因競合，它表現(xiàn)為如果經(jīng)營者盡到作為義務(wù)，通常能夠防止或者制止損害結(jié)果的發(fā)生或者擴大。
      符合以上要件的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任。

備注：51
謝謝各位！
備注：52
備注：53

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