一、物業(yè)安全保衛(wèi)工作要點(diǎn)

日常治安保衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、門崗內(nèi)保、廣場外保、巡視檢查、地下車庫安保等。

1、崗位要求

（1）上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝、儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。

（2）嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。

（3）保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命干及奉獻(xiàn)精神。

（4）建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。

2、安全監(jiān)控工作程序

（1）安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)安全狀況。

（2）密切注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)錄像，在大堂、客梯、展區(qū)、辦公及要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并同治在崗人員進(jìn)行詢問盤查，同時向安全管理部報告。

（3）監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄露本物業(yè)監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳細(xì)資料。

3、門崗內(nèi)保工作要點(diǎn)

（1）前來展觀的市民應(yīng)憑票進(jìn)入展廳，無票人員禁止入內(nèi)。

（2）嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度，端正工作作風(fēng)，樹立安保的良好形象。

4、門衛(wèi)流動崗、廣場外保工作要點(diǎn)

（1）勤巡邏，勤思考，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理

（2）維持廣場交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時，態(tài)度要熱情。

5、巡視檢查工作要點(diǎn)

（1）巡視范圍包括展區(qū)1-3樓及夾層辦公區(qū)的樓面、連廊、各機(jī)房、各處通道、地下室等。

（2）按巡更路線巡視檢查，按規(guī)定點(diǎn)擊巡更器，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題通知部長，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。

（3）巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向班長匯報，并注意消防設(shè)施及器材的完好性。

（4）巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答工作人員、參展人員的查詢，實(shí)行文明服務(wù)。

（5）接到治安、火警報警，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。

（6）為了營造大樓內(nèi)展示區(qū)、辦公區(qū)安靜、祥和氣氛，采取便衣巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著便衣佩帶耳機(jī)式對講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。

6、室內(nèi)外車場安保工作要點(diǎn)

（1）實(shí)行車庫安全服務(wù)，停車合理，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。

（2）關(guān)注已停車輛，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。

（3）有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志，加強(qiáng)對外車輛的引導(dǎo)和指揮。

二、物業(yè)安全管理的防與保

物業(yè)安全管理是指物業(yè)服務(wù)公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業(yè)安全管理包括“防”與“保”兩個方面，“防”是預(yù)防災(zāi)害性、傷害性事故發(fā)生：“保”是通過各種措施對萬一發(fā)生的事故進(jìn)行妥善處理。“防”是防災(zāi)，“?！笔菧p災(zāi)。兩者相輔相成，缺一不可。

物業(yè)安全管理的目的，是要保證維持業(yè)主和使用者有一個安全舒適的工作、生活環(huán)境，以提高生活質(zhì)量和工作效率。物業(yè)安全管理主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害等，它涉及內(nèi)容多且范圍廣。所以，建立一支專業(yè)化的安全管理團(tuán)隊，是物業(yè)管理活動的重要環(huán)節(jié)，也是物業(yè)管理中的首要問題。而安全管理人員除了要具有良好的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)、專業(yè)知識外，還必須有高度的責(zé)任心、使命感，真正做到管理與服務(wù)并存。

安全管理的兩個層面

“物”的安全；指的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種專業(yè)設(shè)施和設(shè)備、各種公用的設(shè)施。

“人”的安全；指的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種物業(yè)使用人員（業(yè)主）和物業(yè)從業(yè)人員。對物業(yè)使用人而言，一個安全的環(huán)境是“安居樂業(yè)”的首要。物業(yè)使用人的安全是指人身和物質(zhì)財產(chǎn)的安全。物業(yè)從業(yè)人員是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的主體，從事著水、電、安全保衛(wèi)等一些比較容易產(chǎn)生安全問題的工作。同時還要面對著各種各樣的突發(fā)事件和“高空墜落”等無形的隱型殺手。

在這兩個層面中秩序維護(hù)人員的工作起到了較大的作用。那么物業(yè)秩序維護(hù)員將如何服務(wù)呢？

安全保障預(yù)防隱患

保障業(yè)主的人身和物質(zhì)財產(chǎn)安全，為其提供一個舒適安全的工作和生活環(huán)境，是物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)盡的職責(zé)。那么如何加強(qiáng)對業(yè)主安全的保障呢？首先建立一支具有足夠力量的秩序維護(hù)員服務(wù)隊伍，是提供秩序維護(hù)員服務(wù)的前提；其次在秩序維護(hù)員數(shù)量方面，應(yīng)足以承擔(dān)起物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)員服務(wù)任務(wù)，所有秩序維護(hù)員應(yīng)經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)，具有做好秩序維護(hù)員工作的知識和能力；同時，還應(yīng)該配有使秩序維護(hù)員完成服務(wù)任務(wù)的必要工具和裝備。秩序維護(hù)員服務(wù)要經(jīng)過縝密研究確定，并以嚴(yán)格執(zhí)行的秩序維護(hù)員服務(wù)方案、工作程序和監(jiān)督檢查機(jī)制做保障，確保工作有效和接受監(jiān)督。

高水平的秩序維護(hù)員服務(wù)，絕不僅僅看門護(hù)院和站崗巡邏，而是在做好日常秩序維護(hù)員服務(wù)的同時，通過管理者有目的、有針對性的調(diào)查研究，收集社會治安信息、動態(tài)，發(fā)現(xiàn)那些可能給業(yè)主安全帶來危害的潛在隱患，并能及時、準(zhǔn)確，實(shí)事求是地向業(yè)主事先提出必要的警示，采取切實(shí)可行的防范措施，把可能發(fā)生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態(tài)。

維護(hù)秩序緊急應(yīng)對

秩序維護(hù)員在值勤中，各類影響治安和交通秩序的情況都不同程度地存在著。通過對閑雜人員的清理，對車輛的疏導(dǎo)指揮，對各類違規(guī)行為的糾正等，達(dá)到保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)整體治安秩序良好的目的。只有這樣，才能為業(yè)主提供一個安全、祥和、有秩序的工作環(huán)境。

治安、火災(zāi)和各類災(zāi)害事故的發(fā)生有許多不確定因素。物業(yè)秩序維護(hù)員在各種危害業(yè)主和大廈安全的危險發(fā)生時，應(yīng)能及時組織力量對正在進(jìn)行的犯罪活動予以制止，對已經(jīng)發(fā)生的事態(tài)予以控制，及時向公安機(jī)關(guān)報警，并協(xié)助公安機(jī)關(guān)開展工作。

三、物業(yè)安全管理的內(nèi)容及方式

1、安全管理內(nèi)容

（1）治安管理：主要是防盜、防聚眾鬧事、防各種任何影響工作人員身心健康和工作環(huán)境行為。保證日常辦公秩序井然有序，重大活動的順利進(jìn)行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。

（2）消防管理：設(shè)立防火工作負(fù)責(zé)小組，全力配合相關(guān)部門防火及防止各種自然災(zāi)害。

（3）交通管理：維護(hù)物業(yè)內(nèi)交通秩序，防止交通事故的發(fā)生和車輛被損被盜。

2、安全管理方式

安全管理方式以保安、消防、停車場自動監(jiān)控管理系統(tǒng)為主導(dǎo)的監(jiān)控管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機(jī)動應(yīng)急分隊，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。服務(wù)大樓安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)服務(wù)大樓實(shí)際情況，設(shè)置門崗和流動崗，流動崗哨按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在服務(wù)大樓的安全管理工作，設(shè)定緊急事件處理方案和突發(fā)性時間處理方案。

四、物業(yè)安全管理考核規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)

1.0目的

正確評價安全管理崗位的工作，提高各崗位的工作積極性，促進(jìn)安全管理工作的改進(jìn)和提高，做到有獎有罰，獎罰分明，以實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)目標(biāo)。

2.0適用范圍

本辦法適用于安全管理員、班長、主管的考核。

3.0職責(zé)

3.1安全班長負(fù)責(zé)每天對安管員的工作進(jìn)行輔導(dǎo)、督查考核。

3.2安全主管負(fù)責(zé)每月對安全管理員、班長進(jìn)行抽查考核。

3.3安全主任負(fù)責(zé)每季度對安全管理員、班長、主管進(jìn)行抽查或考核。

3.4物業(yè)公司負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對安全管理工作的隨機(jī)抽查。

4.0內(nèi)容

4.1考核原則

本規(guī)定采用部門考核與日常檢查及客戶意見（表揚(yáng)、投訴）相結(jié)合的原則，以計分的形式對安全管理崗位工作進(jìn)行考核，力求客觀、公正、恰當(dāng)?shù)貙Π踩芾韻徫坏墓ぷ鬟M(jìn)行評價、考核。

4.2考核方式

4.2.1部門考核

4.2.1.1由安全主任組織對安全管理崗進(jìn)行考核。

4.2.1.2考核分六個項目：儀容儀表、工作紀(jì)律、崗位執(zhí)行、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、突發(fā)事件處理。

4.2.2日常檢查

4.2.2.1安全主管、班長對安全管理員進(jìn)行日常檢查，發(fā)現(xiàn)的問題按《考核標(biāo)準(zhǔn)》及公司相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行扣分或加分。

4.3.2.2安全主任每周對安全管理工作進(jìn)行檢查或抽查，發(fā)現(xiàn)的不符合項按《考核標(biāo)準(zhǔn)》對當(dāng)事人進(jìn)行扣分。

4.4客戶意見

客戶的表揚(yáng)及投訴根據(jù)具體案例及情形對當(dāng)事人加分或扣分。

4.5計分

4.5.1計分

4.5.1.1計分基數(shù)為100分，實(shí)際考核分根據(jù)考評標(biāo)準(zhǔn)加減分。

4.5.1.2被考核者得分=100–Σ（各項目評考扣分）+Σ（各項目考評加分）

4.6考核實(shí)施

4.6.1日常檢查發(fā)現(xiàn)的不合格項由安全主任審核確認(rèn)。

4.6.2客戶意見由安全主任評分。

4.6.3考核每月進(jìn)行一次,并記錄于《安全管理員考核表》，考核結(jié)果與年度評比掛鉤。評分低于70分（包括70分）者發(fā)一次書面整改通知，連續(xù)三個月受到書面警告予以記大過一次、停職檢查或解雇。

4.6.4例外獎懲

因安全管理員的突出貢獻(xiàn)或嚴(yán)重過失的獎懲采取例外原則，單獨(dú)按以下獎懲辦法處理，但其日常評考仍按此辦法實(shí)施。如被評考者出現(xiàn)嚴(yán)重過失被辭退或開除者，則其日常評考結(jié)果不計。

4.6.4.1獎勵

a) 拾金不昧、拒腐蝕、賄賂，屢受客戶稱贊者給予嘉獎。獎勵標(biāo)準(zhǔn)：

拾金不昧在5000元以下的等價物品給予嘉獎1次；5000-20000元的等價物品給予記小功1次；2萬元以上的物品給予記大功1次。

b) 搶險救災(zāi)，保護(hù)客戶和管理區(qū)內(nèi)人民生命財產(chǎn)安全，有突出表現(xiàn)者，給予記小功1次。

c) 對在轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)并抓獲重大搶劫、盜竊案犯和其他違法犯罪分子的安全管理員給予記大功1次；發(fā)現(xiàn)但未抓獲搶劫、盜竊案犯和其他違法犯罪分子的安全管理員給予表揚(yáng)并獎勵；參與抓獲搶劫、盜竊案犯和其他違法犯罪分子的安全管理員給予表揚(yáng)并獎勵；參與但未抓獲搶劫、盜竊案犯和其他違法犯罪分子的安全管理員給予表揚(yáng)并獎勵。

d) 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，大膽提出合理化建議并得到推廣實(shí)施，對保安工作的改進(jìn)做出較大貢獻(xiàn)者，給予嘉獎。

e) 對在各類區(qū)以下級別競賽中獲得前三名者、對在各類區(qū)以上（包括區(qū)級）級別競賽中獲得前三名者，公司可根據(jù)具體情況獎勵。

4.6.4.2懲罰

有下列表現(xiàn)之一的立即解雇。

a) 當(dāng)值時濫用職權(quán)，以權(quán)謀私。

b) 對工作麻木不仁，玩忽職守造成工作失誤者。

c) 監(jiān)守自盜、敲詐勒索、無理傷人、見危不救、給人民生命財產(chǎn)造成損害者，立即辭退、情節(jié)嚴(yán)重者，交司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任。

d) 不請假、連續(xù)曠工3天以上者。

e) 不服從上級管理（當(dāng)眾頂撞和不服從崗位調(diào)動等），出于私利漫罵上級者。

f) 故意損壞公司設(shè)備、工具、原材料及重要文件者，除照價賠償外，可不經(jīng)預(yù)告給予解雇。

g) 經(jīng)常遲到、早退，工作紀(jì)律散漫，無上進(jìn)心，經(jīng)批評教育后無悔改之意者。

5.0相關(guān)文件

《安全管理崗位考評標(biāo)準(zhǔn)》

6.0質(zhì)量記錄

6.1《安全管理員考核表》

6.2《書面警告》

附件一：安全管理崗位考評標(biāo)準(zhǔn)

五、物業(yè)保安管理技巧

一）、保安工作在物業(yè)管理中的地位

首先要解決的是，物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)和其他業(yè)務(wù)部門是如何看待保安部的。由于保安的來源問題，主要是外來工構(gòu)成，文化層次不高，往往處于被人看不起的位置，如果是外界還可以理解，如果物業(yè)公司的人都看不起保安的話，那是大錯特錯了！不用多講，你來試下管保安。

其次，保安部差不多是唯一24小時值班的部門，物業(yè)管理的制度，大到條例，小到公司、部門的訪客登記，很多都是靠保安去落實(shí)。單這一個部門的工作量，可以說是占了整個物業(yè)管理業(yè)務(wù)的五成以上――這個估計應(yīng)該差不多吧？

第三，最容易為公司帶來聲譽(yù)的部門，是保安部，最容易毀壞公司聲譽(yù)的部門，也是保安部。因?yàn)檎焱瑯I(yè)主/住戶有接觸嘛。

第四，業(yè)主/住戶最關(guān)心的是什么呢？安全！現(xiàn)在的社會，治安形勢復(fù)雜，你我人人自危，住戶也一樣。清潔可以差點(diǎn)，有投訴后再改進(jìn)，管業(yè)的態(tài)度有問題嗎？馬上整頓！

可是，小區(qū)被盜了，有刑事案件發(fā)生了，你整改是應(yīng)該的，可索賠來了，以后不交管理費(fèi)了，人心惶惶了，要成立業(yè)委會炒公司了，等等，你說保安是不是要稍微重要一點(diǎn)??？所以啊，請大家多重視下保安部的管理！

二）、保安部員工的特點(diǎn)

1、不可否認(rèn)，大多數(shù)員工素質(zhì)不高，尤其是，有很多物業(yè)公司將基層員工的工資壓得很低，根本就不想請好的保安；從個人修養(yǎng)到理解能力，都很差。

2、保安的流動性大，即便是工資給的高一點(diǎn)，也還是會走的，家里人覺得沒有前途嘛。流動性大不是主要問題，流動性大帶來的其中一個問題是，員工自己不看重這份工作，而且有一種隨時可以離開的感覺，所以，所以就比較難管，特別是一不如意，一受批評，就頂撞上司，要打要?dú)?。。?！?/p>

記住，這一點(diǎn)很重要，對保安管理者來說，很重要。許許多多保安隊長就是受不了這種恐嚇，從而放松管理，聽之任之，甚至協(xié)助下屬一起欺瞞公司。