摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛的增長，但其中的風(fēng)險(xiǎn)也逐步增加，本人對其實(shí)施過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并就風(fēng)險(xiǎn)管理措施進(jìn)行了探討。
??????? 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理；措施
??????? 1? 引言
??????? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)極其復(fù)雜而又充滿風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不僅能為投資者帶來豐厚的收益，也可能使投資者遭受風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致?lián)p失乃至破產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過過程中，因建設(shè)周期長，投資數(shù)額大，管理及組織協(xié)調(diào)復(fù)雜，對市場反映敏感等特點(diǎn)，這就導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目在各個(gè)時(shí)期的不可預(yù)見因素會相應(yīng)增多。
??????? 特別是近年來，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模越來越大，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，尤其注意的是，風(fēng)險(xiǎn)事件一旦發(fā)生，投資者所致的損失規(guī)模也越來越大，這些都促使實(shí)際管理人員重視項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理。
??????? 對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，存在的風(fēng)險(xiǎn)很多，有外部社會環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)，也有內(nèi)部工程實(shí)施中的風(fēng)險(xiǎn)。本文擬就房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)施中的風(fēng)險(xiǎn)作一些探討。
??????? 2? 工程實(shí)施中的風(fēng)險(xiǎn)
??????? 在工程施工過程中，主要存在如下風(fēng)險(xiǎn)：
??????? 1、招標(biāo)方式與風(fēng)險(xiǎn)
??????? （1）公開招標(biāo)：這種方式有助于施工企業(yè)開展競爭，改善經(jīng)營管理，從而降低工程造價(jià)。但公開招標(biāo)工作量較大，費(fèi)用支出多，耗費(fèi)時(shí)間長，且對中標(biāo)者可能不了解，增加了雙方協(xié)調(diào)困難的風(fēng)險(xiǎn)。
??????? （2）邀請招標(biāo)：這種方式有效地減少了招標(biāo)工作量，節(jié)省費(fèi)用支出，縮短招標(biāo)時(shí)間，但這種方式限制了競爭范圍，使投資方失去了獲得低報(bào)價(jià)和更佳承包商的機(jī)會。
??????? （3）協(xié)商招標(biāo)：這種方式可以大大節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，減少招標(biāo)時(shí)間，但這種方式缺乏競爭，投資方可能不得不接受高報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
??????? 2、合同風(fēng)險(xiǎn)
??????? 所謂合同風(fēng)險(xiǎn)是指合同條款不嚴(yán)密，有漏洞，或部分條款違法，設(shè)有“陷阱”。在執(zhí)行過程中引起索賠的風(fēng)險(xiǎn)；或者是屬于合同條款本身對風(fēng)險(xiǎn)分配的不合理等。國際上面較通用的FIDIC《土木工程施工合同條件》范本，可使這種風(fēng)險(xiǎn)大大減少，但其第二部分特殊專用條件仍需特別注意。我國建設(shè)部與國家工商行政管理局頒布的《建設(shè)工程施工合同》范本，由于執(zhí)行中的問題，合同風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。
??????? 3、工期風(fēng)險(xiǎn)
??????? 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工過程中，每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都可能使工期拖延。工期的拖延意味著管理費(fèi)用的增加，工程效益發(fā)揮的延誤，周轉(zhuǎn)資金的利息增多，有的項(xiàng)目的工期延誤會連鎖地產(chǎn)生負(fù)的輻射效益等到，影響工期的因素有很多，主要有人的因素、資金因素、技術(shù)因素、材料因素和設(shè)備因素、水文地質(zhì)因素、氣候因素、環(huán)境因素等。
??????? 4、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
??????? 良好的投資效益要通過優(yōu)良的質(zhì)量來實(shí)現(xiàn)，一個(gè)設(shè)計(jì)陳舊、材料低劣、施工粗糙的項(xiàng)目是難圓好夢的。所謂產(chǎn)品質(zhì)量，具體到一個(gè)工程項(xiàng)目可概括為：適應(yīng)性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性和環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。
??????? 5、成本風(fēng)險(xiǎn)
??????? 工程項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)源于項(xiàng)目實(shí)施過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)，但不同階段對投資成本的影響程度相差迥異。導(dǎo)致成本風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有：
??????? （1）項(xiàng)目規(guī)劃可行性研究和設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)內(nèi)容不全、錯(cuò)誤和遺漏；采用規(guī)范不恰當(dāng)，地質(zhì)條件欠考慮等；（2）規(guī)范設(shè)計(jì)方案陳舊，未進(jìn)行優(yōu)選，設(shè)計(jì)中未采用現(xiàn)代優(yōu)化設(shè)計(jì)方法，如價(jià)值工程、最優(yōu)化方法等；（3）地基勘探資料不全；（4）承發(fā)包模式選擇不當(dāng)，合同類型選擇有誤，合同條款遺漏、表達(dá)有誤，合同管理不利，引起大量索賠；（5）實(shí)施期的通貨膨脹，物價(jià)上漲，外匯匯率風(fēng)險(xiǎn)變化；（6）罕見的自然災(zāi)害和其他政治、政策性影響因素等。
??????? 6、竣工驗(yàn)收與風(fēng)險(xiǎn)
??????? 以為竣工驗(yàn)收就萬事大吉，無風(fēng)險(xiǎn)可言，這是不對的。驗(yàn)收有可能發(fā)生不合格的風(fēng)險(xiǎn)，故必須有風(fēng)險(xiǎn)意識，加強(qiáng)驗(yàn)收工作，即使竣工證書頒發(fā)之日起也同樣存在風(fēng)險(xiǎn)問題，如剛剛頒發(fā)竣工驗(yàn)收證書的第二天就被人“縱火”，這時(shí)風(fēng)險(xiǎn)就完全轉(zhuǎn)移到投資方身上，因?yàn)榭⒐を?yàn)收證書的頒發(fā)意味著工程的保管和使用權(quán)的移交。
??????? 7、安全與風(fēng)險(xiǎn)
??????? 不安全就是風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)勢必帶來不安全，所以安全管理是風(fēng)險(xiǎn)管理的重要組成部分，內(nèi)容也很豐富，絕非僅僅是安全員、安全帽、系安全帶、架安全網(wǎng)的問題。
??????? 3? 風(fēng)險(xiǎn)管理措施
??????? 作為項(xiàng)目的投資方，對于上述風(fēng)險(xiǎn)問題的解決措施可歸納為：技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和組織措施。即采取技術(shù)措施實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的回避和風(fēng)險(xiǎn)的控制；利用合同實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的合理分擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（含保險(xiǎn)）；利用經(jīng)濟(jì)措施實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的自留與自保；利用組織措施實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散。